Planlægning i tilbudsfasen
Entrepriseafgrænsning
Juridisk granskning
Udbudsform til underentreprenørerne
Private bygherrer
Er udbuddet omfattet af Tilbudsloven
Anvendelse af Cirkulære om fast pris og tid
Udbud til leverandører
Teknisk granskning
Byggeteknisk granskning
Geoteknisk granskning
Geoteknisk granskningsnotat
Entreprisens ydelser og procesforløb
Tegninger / beskrivelser
Tekniske løsninger og deres relationer samt udførelsesmetoder
Risiko / ansvarsforhold
Byggepladsvilkår på entreprisens ydelser
Spørgemøde/rettelsesbrev
Tidslinje
kalkulation af fagentrepriser
Tilbudsaktiviteter/tilbudslister
Variable omkostninger
Mængdeudtagning og tidsberegning
Arbejdsløn, materialer og materiel
Sociale omkostninger
Byggepladsomkostninger
Faste omkostninger
Leverandør- og underentreprenørsalær
Dækningsbidrag/dækningsgrad
Nøgletal
Kalkulation af hovedentrepriser
Kalkulation af storentrepriser
Kalkulation af totalentrepriser
Tilbud
Licitationen
Planlægning i tilbudsfasen
Tilbudsgivningen er en vigtig del af firmaets aktiviteter. Derfor bør tilbudsgivningen planlægges godt og der bør laves en systematisk granskning af udbudsmaterialet, uanset arbejdets størrelse, indhold, entrepriseform/udbudsform og omfang af egenproduktion. Firmaet har procedurer for juridisk granskning, teknisk granskning og risikovurdering, på samme måde er der faste procedurer for inspektionen på byggepladsen i forbindelse med tilbudsgivningen.
Til toppen af siden
Entrepriseafgrænsning
Det er vigtigt, at der hurtigt laves en afgrænsning af entrepriserne, hvad er egenproduktion og hvad skal underentreprenører udføre. Det er ligeledes nødvendigt, at hovedentreprenøren udarbejder fællesbetingelserne for underentreprenørerne.
Til toppen af siden
Juridisk granskning
Når entreprenøren modtager udbudsmaterialet, er det vigtigt, at dette materiale gennemgås grundigt for at finde eventuelle aftalevilkår, der ikke er hensigtsmæssige for hovedentreprenøren.
Konsekvensen af denne granskning kan være, at entreprenøren stiller spørgsmål til bygherren, tager forbehold i forbindelse med afgivelsen af sit bud (se senere), eller måske ikke byder.
Det bør af udbudsmaterialet fremgå, at AB92 /AB18 er gældende som aftalegrundlag i byggesagen. AB92 /AB18 fastlægger reglerne for hele byggesagens forløb og fordeler rettigheder og pligter imellem bygherre og entreprenør. AB92 /AB18 bør som hovedregel anvendes uden ændringer, idet reglerne er udfærdiget således, at de tilgodeser både bygherren og entreprenøren. Entreprenøren bør derfor granske udbudsmaterialet meget grundigt for at finde afvigelser fra AB92 /AB18, der pålægger ham yderligere forpligtelser overfor bygherren. Hvis dette er tilfældet, bør entreprenøren nøje overveje, om han ønsker at afgive tilbud.
Gennem årene med anvendelse af AB 92 har bygherrer imidlertid fundet anledning til at foretage ikke kun få ændringer til AB 92, og entreprenøren må i disse situationer være ekstra opmærksom på ændringens betydning for hans risikovurdering. Om det samme sker efter AB 18 vil tiden vise, idet dog mindre ændringer må forventes, i al fald hvor bygherren er offentlig.
Ifølge AB92 § 2 stk. 2 / AB 18 § 4 stk. 2 bydes der på grundlag af det modtagne udbudsmateriale og det bør derfor kontrolleres, at udbudsmaterialet indeholder de i AB92 § 2 stk. 2 / AB 18 § 4 stk. 2 nævnte dokumenter.
Entreprenøren bør påpege eventuelt opdagede fejl og mangler i udbudsmaterialet overfor bygherren, så fremtidige fejl og mangler i byggeriet undgås.
Hvis udbudsmaterialet åbner for afgivelse af alternative tilbud, skal mindstekravene fremgå af udbudsmaterialet, såfremt udbuddet er omfattet af Tilbudsloven eller Udbudsloven. Hvis entreprenøren afgiver alternativt tilbud, skal han være opmærksom på, at han dermed påtager sig projekteringsansvaret for den alternative løsning.
Ved den juridiske granskning af en byggesag skal følgende delelementer afdækkes: Licitationen kan foregå efter tilbudsloven , Udbudsloven eller uden anden regulering end efter aftaleloven. Vejledninger kan findes hos Forbruger- og Konkurrencestyrelsen og Retsinformation har alle gældende love.
Afgørende for hvilket regelsæt der skal anvendes er, hvem udbyder er og da reglerne er forskellige, er et kendskab til dem afgørende.
- Er bygherre offentlig, offentligretligt organ eller privat?
- Er et privat byggeri støttet af det offentlige?
- Er tilbudsloven en del af aftalegrundlaget?
- Er entreprisen over tærskelværdien
Næste forhold der skal afklares:
- Hvilken licitationsform anvender bygherre?
- Udvælgelseskriterier og kravene til disses opfyldelse, dokumentation mv.
- Tildelingskriterier – laveste bud eller økonomisk mest fordelagtige bud.
- Er det muligt at tage forbehold ved afgivelse af tilbud, hvilke forbehold skal tages, hvilke oplysninger skal gives samtidig og hvad er de mulige konsekvenser af forbehold? (se senere)
Udbudsform til underentreprenørerne
Når udbud til underentreprenøren skal planlægges, er det vigtigt først at undersøge, om udbuddet omfattes af speciallovgivning. Tilbudsgivningen vil altid være omfattet af Aftaleloven. Derudover kan tilbudsindhentningen tillige være omfattet af Tilbudsloven.
Herefter udarbejdes der et udbudsbrev til underentreprenører, hvori der skal tages stilling til udbudsform, således at udbuddet er i overensstemmelse med ovenstående lovgivning.
Private bygherrer
Private bygherrer er ikke omfattet af Tilbudsloven, men kan vælge loven til.
Hvis bygherren ikke har tilvalgt Tilbudsloven, gælder der ingen formkrav, når hovedentreprenøren indhenter tilbud. Reglerne om tilbud og accept fremgår herefter af Aftaleloven.
Er udbuddet omfattet af Tilbudsloven
Hvis bygherre er staten, en kommune, region eller et offentligretligt organ skal hovedentreprenøren benytte Tilbudsloven ved udbud til underentreprenøren jfr. vejledning til Tilbudsloven og selve Tilbudsloven.
Anvendelse af Cirkulære om fast pris og tid
Hvis Staten er bygherre må det forventes at bygherren henviser til pris- og tidcirkulæret i sit udbud.
Dansk Byggeris standardforbehold indeholder forbehold om, at Fastpriscirkulæret skal gælde for byggesagen, hvorfor det er oplagt at medtage det i udbudsmaterialet til underentreprenøren.
AB18 indeholder i § 34 en regel om indeksregulering og i § 35 en regel om ekstraordinære reguleringer af prisen – begge i det store og hele svarende til pris- og tidcirkulærets bestemmelser om prisregulering.
Udbud til leverandører
Udbud til leverandører er ikke omfattet af Tilbudsloven og indhentelse af tilbud fra leverandører foregår derfor efter reglerne i Aftaleloven. (se endvidere udbudsloven)
Leverancer kan ske i henhold til AB92 / AB 18 eller i henhold til Købeloven.
Sker leverancer efter AB92 / AB18, er der er enslydende regler mellem byggesagens parter.
Både for så vidt angår udbud til underentreprenør og leverandør
Aftalevilkårene skal koordineres i forhold til aftalevilkårene i hovedentreprisen, så hovedentreprenøren ikke kommer i klemme mellem Bygherre og underentreprenør/leverandør. Dette være sig angående betalingsbetingelser, konsekvens af forsinkelse, regulering af pris, vedståelsesfrist m.m.
Derudover skal det sikres om der er vilkår i udbudsmaterialet fra bygherren, der i henhold til bygherrens krav skal indgår i udbudsmaterialet til underentreprenør/ leverandør? F.eks.:
AB 92 § 5 / AB18 § 7 om begrænsninger i retten til transport af entreprisesummen
AB 92 § 5 / AB 18 § 8 om Bygherrens ret til springende regres
Teknisk granskning
Følgende afsnit gennemgår indholdet i den tekniske granskning, som indeholder forundersøgelser, geoteknisk rapport mv.
For tilbudsgiveren er målet med granskningen, at skabe de bedst mulige forudsætninger for at kunne give et præcist og dækkende tilbud på licitationsdagen.
Til en start kontrolleres, at man har modtaget alle de udbudsdokumenter, der er nævnt i udbudsbrevet.
Undervejs i granskningsprocessen støder man på forhold, der ikke er fyldestgørende oplyst. De opståede spørgsmål medbringes til spørgemødet, for her at få dem endeligt afklaret. Der vil altid være en rest af uafklarede forhold, som må indgå i den senere risikovurdering.
Til toppen af siden
Byggeteknisk granskning
På et tidligt tidspunkt i granskningen skal tilbudsgiveren besøge det kommende byggested, for her at vurdere tilkørselsforhold, parkering, naboforhold, byggefeltet, byggelogistikken med focus på arbejdsmiljø osv. Dette for at kunne tage højde for evt. begrænsninger/hindringer, der kan påvirke tilbuddet.
Til toppen af siden
Geoteknisk granskning
Der vil foreligge en geoteknisk rapport i de fleste byggesager, som en del af udbudsmaterialet. Der findes også ofte en miljøteknisk undersøgelse.
Oplysningerne i den geotekniske rapport skal indarbejdes i tilbuddet, da jordbundsforholdene vil have indflydelse på både pris, tid og risiko.
Hovedkonklusionerne i den geotekniske rapport er ofte opsummeret i første afsnit, men man gør klogt i at læse hele rapporten og herunder notere sig de fundne oplysninger i et granskningsnotat til videre bearbejdning i tilbudsfasen.
Til toppen af siden
Geoteknisk granskningsnotat
Herunder er en huskeliste over de geotekniske forhold, som man må tage stilling til for at være ”klædt på” til tilbudsudregningen. Svarene på de geotekniske forhold vil påvirke tilbudssummen direkte eller gennem risikovurderingen.
Granskning af koter:
- Aktuel terrænkote
- Fremtidig terrænkote
- Afrømningsniveau (AFRN)
- Overside faste aflejringer (OSFL)
- Fundaments underkant (FUK)
- Overside bæredygtige lag (OSBL)
- Grundvandspejl (GVS)
Disse oplysninger samles på et detaljesnit.
- Jordens bæreevne
Jordens styrkeparametre og bæreevne.
- Grundvandspejl
Evt. sænkning af grundvandspejl.
- Afvanding af overfladevand
Nødvendigheden af dræning, samlebrønde og pumpning.
- Udgravning, byggegrube
Skråningsanlæg, midlertidig spunsning, naboforhold. Jordens egnethed til genindfyldning.
- Byggeplads
Midlertidige veje, selve skurbyområdets underlag.
- Miljøproblemer
Håndtering af evt. forurenet jord, forureningsgrader.
Entreprisens ydelser og procesforløb
Helt overordnet må man vurdere, om opgavens ydelser passer til firmaets kompetencer.
For at vurdere om der er tilstrækkelige kompetencer til opgaven, opstiller firmaets ledelse et overordnet procesforløb over byggeriet.
Ved at gennemtænke procesforløbet i den aktuelle byggesag (bygge et hus i hovedet), kan ledelsen vurdere om opgaven passer til firmaets kompetencer.
Til toppen af siden
Tegninger / beskrivelser
Tegninger og beskrivelser granskes omhyggeligt. Her gør man klogt i at stille sig følgende spørgsmål: er projektetmaterialet fyldestgørende, eller er der mange uklarheder der overlades til entreprenøren at løse, er der tale om en yderlig projektering, er materialevalg almindeligt og tilgængeligt, og er der leveringsproblemer?
Til toppen af siden
Tekniske løsninger og deres relationer samt udførelsesmetoder
Her granskes bygbarheden af opgaven med henblik på at vurdere, om der er oplagte alternative udførelsesmetoder. Den egenproduktion der passer bedst til firmaet vælges, og de underentrepriser, der skal udbydes til underentreprenører og leverandører. De enkelte områder skal klart defineres og afgrænses.
Til toppen af siden
Risiko / ansvarsforhold
Risikostyring i byggeriet er en af de relativt nye discipliner, som man er ved at indføre mere systematisk.
Risikovurdering og risikostyring er områder, man må indarbejde gennem alle byggeriets faser.
Allerede i tilbudsfasen må man vurdere konstruktionerne, udførelsesteknikkerne, arbejdsmiljø og de ydre omstændigheder, der indebærer risici, og få et overblik over den dermed forbundne økonomi, så et realistisk risikotillæg kan medregnes i tilbuddet.
I opstartsfasen må man skabe sig et nøjere kendskab til de enkelte arbejdsprocesser og udarbejde risikoanalyser for alle kritiske arbejder.
I udførelsesfasen må de enkelte arbejdsledere være med til at gennemgå analyserne og vurdere, hvordan der skal handles for at minimere risikoen.
Se metoder og skemaer i: Risikostyring i bygge- og anlægssektoren,
Til toppen af siden
Byggepladsvilkår på entreprisens ydelser
Indretningen af byggepladsen er en vigtig del af entreprenørens arbejde, både med hensyn til arbejdets tekniske fremdrift, sikkerhedsforholdene, byggelogistikken og det omgivende miljø. De mange forskellige byggearbejder foregår i meget forskellige omgivelser. Det er derfor vigtigt med en gennemgående inspektion af selve byggepladsforholdene, naboforholdene, adgangsforholdene, adgangsmuligheder for materialer og materiel og m.m.
Bygherrens/ rådgivers forslag til byggepladsindretning skal indgå i udbudsmaterialet.
Vi anbefaler at bruge f. eks BAR-Ba`s værktøjer til hhv. registrering af eksisterende forhold og tjekke fremtidige forhold under byggeriet.
Til toppen af siden
Spørgemøde/rettelsesbrev
De spørgsmål, der naturligt opstår ved en grundig granskning medbringes til spørgemødet. Der kommer så et rettelsesblad, der bliver et udbudsdokument på lige fod med det øvrige projektmateriale.
Spørgsmål, der ikke kan besvares, må vurderes ud fra en risikovurdering, eller man må præcisere den ydelse man tilbyder, evt. må der tages et forbehold.
Til toppen af siden
Tidslinje
Tidslinjen er et planlægningsværktøj, der skal sikre, at man kommer fornuftigt frem først til licitationsdagen og derefter godt igennem de øvrige faser.
Baggrunden for tidslinjen er udbudstidsplanen (jfr. AB18 § 4 stk. 4 Hovedtidsplan), der oplyser om de nøgledatoer, der er fastlagt fra udbyders side, og som skal overholdes
Disse datoer er som regel: udbudsdato, spørgefrist/spørgemøde, licitationsdag, forventet byggestart og afleveringsdato.
Disse datoer er det skelet, tidslinjen bygges over, og som entreprenøren supplerer med datoer for de aktiviteter, der er nødvendige for at komme rigtigt igennem de enkelte faser.
Ifølge AB18 § 4 stk. 4 skal hovedtidsplanen angive: start og sluttidspunkt for arbejdet, mellemfrister, antal spilddage, væsentlige rådighedsindskrænkninger på byggepladsen som entreprenøren skal tåle, sluttidspunkt for kontraktindgåelse, frist for entreprenørens udarbejdelse af arbejdstidsplan, start og slut på projektgennemgang, mobilisering, sikkerhedskoordinering, og førgennemgang og endelig start og sluttidspunkt på visse ydelser hvis disse er aftalt.
Et godt redskab på en specifik byggesag er, at lave en juridisk tidslinje over byggesagens forløb.
Herudover kan det være en fordel i firmaet at lave en tidslinje over de forskellige igangværende byggesager og tilbudsberegninger, samt kommende sager.
Tilbudsfasen er ofte kort og hektisk, hvorfor det gælder om at styre stramt.
Til toppen af siden
Kalkulation af fagentrepriser
Sideløbende med granskning og fastlæggelse af byggemetoder er entreprenøren klar til at begynde kalkulationen, som udføres som vist på kalkulationsark.
Kalkulationen opdeles i 3 omkostningsgrupper:
Gruppe 1: Variable omkostninger
Gruppe 2: Fasteomkostninger
Gruppe 3: Øvrige omkostninger
Til toppen af siden
Tilbudsaktiviteter / tilbudslister
Før man begynder opmåling af materialer, arbejdstider og materiel skal kalkulationen opdeles i afsnit. Hvert afsnit refererer til de bygningsdele/poster, som er angivet i de tilbudslister, der indgår i udbudsmaterialet. Tilbudslisterne skal senere udfyldes med endelige priser.
Indeholder udbudsmaterialet ingen tilbudslister, vil det være hensigtsmæssigt at opdele kalkulationen af de variable omkostninger i aktiviteter, som har en klar konstruktiv afgrænsning.
Under de enkelte aktiviteter angiver man de forskellige arbejdsprocesser, som tilsammen skal udføres for færdiggørelse af den nævnte aktivitet.
Til toppen af siden
Variable omkostninger
Variable omkostninger omfatter udgifterne til at udføre den egentlige egenproduktion, dvs. den udbetalte løn til håndværkere, udgifter til materialeindkøb fratrukket evt. rabatter og tillagt spild, udgifter til leje af materiel, kørsel, samt byggepladsudgifter.
Til toppen af siden
Mængdeudtagning og tidsberegning
Mængdeudtagningen, og fastsættelsen af tidsforbruget er en meget vigtig del af entreprenørens tilbudsgivning. For at kunne fastlægge tidsforbruget på de udtagede mængder, er det vigtig, at entreprenøren holder fokus på procesmængder, metodevalg, samt spild.
Ud fra de opmålte mængder og metodevalg, fastlægges tidsforbruget ved hjælp af de forskellige fags gældende priskuranter, samt entreprenørens egen priskatalog (erfaringspriser).
Til toppen af siden
Arbejdsløn, materialer og materiel
På særlige bilag, mandetime beregningsskemaer, kan man fastsætte tidsforbruget på den enkelte arbejdsopgave. Tidsbehovet fastlægges ved hjælp af overenskomsten (Vejledende tider), Anlægs Teknik 2 eller erfaringstider/priser.
Materiel og materialer prissættes enten ved tilbud eller priser fundet på nettet.
Der skal tages hensyn til skjulte mængder, spild på materialer og daglønsarbejde i forbindelse med akkordarbejde.
Efter produktion er tastet ind kalkulationen, tages der mængder ud på byggepladsen, Byggepladsen deles op i to dele, en til og afrignings del, samt en driftdel.
Til toppen af siden
Sociale omkostninger
Når summen af udgifterne til løn for hver enkelt aktivitet er fundet, tillægges de sociale omkostninger. Firmaet betaler de sociale omkostninger på baggrund af lovgivningen, og i overensstemmelse med overenskomster, samt de udgifter firmaet har haft til dette i det forløbende år.
De sociale omkostninger fastlægges i firmabudgettet.
Til toppen af siden
Byggepladsomkostninger
Byggespladsomkostninger indeholder udgifter, som er nødvendige, for at firmaets ansatte er i stand til at udføre sine fagentrepriser. Disse kan være: mandskabsskure, værktøjscontainere, feltværksted med maskiner, bortskaffelse af affald, el-tavler og arbejdsbelysning, sikkerheds- og sundhedsforanstaltninger, specialværktøj, faststående kran, stilladser og lifte, køretøj til vandret transport og klip- og bukkemaskine.
Sikkerheds- og sundhedsforanstaltninger kan være vanskeligt at prissætte især i en konkurrence situation. der skal tages hensyn til om arbejdsstedet kræver en beskyttelse mod vejrliget samt evt. særlige hjælpemidler
Til toppen af siden
Faste omkostninger
Faste omkostninger kaldes somme tider for kapitalomkostninger, fordi det er de omkostninger, der er forbundet med at have en given kapacitet. Her er det vigtigt, at kapacitetet forstås i bredest mulige betydning, dvs. omfattende produktion, lagre, distribution, marketing, administration osv.
Derudover kan der være omkostninger til f.eks. entrepriseleder, fastlønnet formand, skur til ledelse, kørepenge, prøver, sikkerhedsstillelse, arbejdsmiljøkoordinering ,uforudsigelige udgifter og risiko.
Til toppen af siden
Leverandør og underentreprenørsalær
Hvis der indgår leverancer og underentreprenører i den pågældende aktivitet tillægges det accepterede tilbud et salær til administration og fortjeneste.
Det accepterede tilbud + salær tillægges til sidst den kalkulerede bruttopris for aktiviteten og kan herefter indføres på tilbudslisten.
Til toppen af siden
Dækningsbidrag / dækningsgrad
Dækningsbidraget er den procentsats entreprenøren ønsker at tjene på byggesagen. Ønsker entreprenøren at tjene 15% på byggesagen, vil de variable og de sociale omkostninger tilsammen svare til 85% af det endelige tilbud.
Til toppen af siden
Nøgletal
Efter endt kalkulation kan det være hensigtsmæssigt for entreprenøren, at notere sig relevante nøgletal.
Nøgletal kan være repræsentative gennemsnitspriser på enheder af relevante konstruktioner.
Nøgletallene kan med fordel indsættes i en database med indbygget indeksregulering af priserne.
Erfaringsbaserede nøgletal kan med fordel benyttes ved:
- Overslagsberegninger.
- Kontrol ved nye priskalkulationer.
- Analyse i forbindelse med nye konstruktionsvalg.
Kalkulation af hovedentrepriser
Når kalkulationen af egenproduktioner er afsluttet, og tilbud fra underentreprenører og leverandører er modtaget og behandlet, kan den samlede kalkulation af hovedentreprisen begynde. Ligesom ved fagentreprisen opdeles kalkulationen efter de omkostninger, som kræves oplyst i tilbudslisten, samt de krav som er beskrevet i Byggesagsbeskrivelsen.
Opdelingen kan se således ud:
- Tilbud fra underentreprenører på entrepriser, som indgår i hovedentreprisen
- Udgifter til byggepladsindretning og drift
- Udgifter til ledelse af hovedentreprisen
- Udgifter til skure til byggeledelsen incl. inventar, EDB, telefon, opvarmning m.v.
- Udgifter til sikkerhedsstillelse
- Udgifter til årstidsbestemte vinterforanstaltninger
- Udgifter til vurderede risici
- Andre udgifter nævnt i udbudsmaterialet
Ad 1: Tilbuddene fra de udvalgte underentreprenører (UE’er) indføres i skemaet. I den efterfølgende kolonne oplyses den procentsats, som man ønsker til administration og fortjeneste. Når denne er beregnet, vil man derefter finde frem til det beløb, som skal indføres i tilbudslisten (vores pris til bygherren for underentrepriserne).
Ad 2: Udgifter til byggepladsindretning og drift kan med fordel udarbejdes på et særskilt bilag, hvor der er mulighed for at udføre en detaljeret kalkulation. Hvis der i Byggesagsbeskrivelsen er oplyst, at forskellige UE’ere skal indregne udgifter til byggepladsindretningen i deres tilbud, skal dette naturligvis ikke regnes ind under dette punkt, men være indeholdt i underentreprenørens tilbud. Eksempler på udgifter kan være: el til byggepladsbrug, vand, hegn, veje, samlet skurbyopbygning og lignende.
Ad 3: Udgifter til byggepladsledelse kan kalkuleres, efter der er udarbejdet et organisationsdiagram, hvoraf det fremgår, hvor mange medarbejdere som er nødvendige til hovedentreprisens gennemførelse, og hvor lang tid de skal være på byggepladsen.
Ad 4: Udgiften til byggeledelsens indkvartering og mødeskur kan ligeledes med fordel kalkuleres på et særskilt bilag, hvorefter summen kan overføres til samlearket for hovedentreprisen.
Ad 5: Udgift til sikkerhedsstillelse udgør alt efter hovedentreprisens størrelse ofte et betragteligt beløb.
Ad 6: De årstidsbestemte vinterforanstaltninger kalkuleres og indregnes.
Ad 7: De under granskningen registrerede risici kalkuleres/skønnes, og beløbet indføres i kalkulationen til dækning af omkostninger ved en evt. realisering af de fundne risici.
Ad 8: Her indføres andre omkostninger som måtte være aktuelle for hovedentreprisen.
Ad 9: Det besluttes – med hensyntagen til konkurrencesituationen, hvor stort et beløb der skal indregnes til administration og fortjeneste af hovedentreprisen.
De omkostninger, som ikke skal/kan indføres særskilt på tilbudslisten f. eks. udgift til sikkerhedsstillelse, risiko, fortjeneste og måske byggeledelse må man ”jævne” ud over de beløb, som skal oplyses i tilbudslisten. På den måde kommer alle omkostninger med i det samlede tilbud, som skal fremgå af tilbudslisten.
Hvis der ikke er tilbudslister med i udbudsmaterialet, kan man sammentælle sine omkostninger og afgive tilbuddet.
Det er vigtigt, at dækningsbidraget er i overensstemmelse med firmaets krav til indtjening.
Til toppen af siden
Kalkulation af storentrepriser
Kalkulation af storentrepriser sker efter de samme principper, som kalkulation af hovedentrepriser.
Storentreprenøren har sin egenproduktion, samt underentreprenører.
Til toppen af siden
Kalkulation af totalentrepriser
Kalkulation af totalentrepriser minder meget om kalkulation af hovedentrepriser. Dog vil der være flere omkostninger her, idet et totalentreprisetilbud skal indeholde alle udgifter til det fuldt færdige byggeri, hvor hovedentreprisetilbuddet kun skal indeholde de omkostninger, som er oplyst i udbudsmaterialet.
Udover de i ”Kalkulation af hovedentrepriser” nævnte omkostninger vil der ved et totalentreprisetilbud være yderligere udgifter til:
- Projektering
- Tryk af tegninger
- Tilslutningsudgifter (offentlig kloak, el, vand, fjernvarme m.v.)
- Byggetilladelse
- Andre udgifter i den aktuelle sag
Ad 1: Udgifter til projektering (arkitekt, ingeniør, landskabsarkitekt m.v.) skal være indeholdt i tilbuddet. Bygherren kan have en aftale med projekterende ved udarbejdelse af byggeprogrammet og kan kræve, at totalentreprenører accepterer at disse færdigprojekterer på totalentreprenørens regning. Hvis dette ikke er tilfældet, udvælger totalentreprenøren selv de projekterende, som han ønsker at samarbejde med og aftaler deres honorar. Det er meget almindeligt, at der ikke ydes de projekterende betaling, hvis totalentreprenøren ikke vinder sagen (no cure no pay).
Ad 2: Tryk af tegningen er ofte en stor udgift og må kalkuleres ind. Ofte har entreprenøren erfaringstal for disse udgifter.
Ad 3 Tilslutningsudgifter kan være store og må derfor undersøges før kalkulationen afsluttes.
Ad 4: Kommunerne kræver betaling for en byggetilladelse. Beregningen sker på grundlag af byggeriets etage-kvadratmeter og en af kommunen fastsat kvadratmeterpris.
Ad 5: Her indregnes andre omkostninger, som er aktuelle for den pågældende sag.
Sammenstillingen af tilbuddet og udfyldelse af evt. tilbudslister udføres på samme måde som angivet i ”Kalkulation af hovedentreprisen”.
Til toppen af siden
Tilbud
Når hovedentreprenøren/fagentreprenøren har alle informationer til brug for tilbudsgivningen på plads, kan han færdiggøre sit tilbud.
Dette sker primært ved at udfylde de fremsendte tilbudslister, samt at udarbejde et følgebrev til bygherren.
Det er vigtigt at entreprenøren i sit tilbudsbrev oplyser:
1. På hvilket grundlag tilbud sker
- Udbudsbrev
- Referat af spørgemøder
- Rettelsesblade til udbudsmaterialet
- Relevant lovgivning
2. Hvilke forudsætninger der ligger til grund for tilbuddet
3. Eventuelle forbehold
Det er vigtigt at entreprenøren grundig overvejer behovet for, at stille forbehold, idet risikoen for at blive kendt ukonditionsmæssigt kan være til stede. Hvis der stilles forbehold kan man benytte Dansk Byggeris standardforbehold, med undtagelse af de punkter i forbeholdene, der modstrider udbudsmaterialet –se næste afsnit.
Før afgivelse af tilbud, er det vigtigt at entreprenøren checker sit tilbud.
Tilbudsgiver er ifølge Aftaleloven bundet af sit tilbud, når det er kommet til ”bygherrens kundskab”. Hermed menes, at han har læst tilbuddet. Herefter kan entreprenøren som hovedregel ikke længere tilbagekalde sit tilbud.
Til toppen af siden
Licitationen
Under licitationen vil alle tilbudssummerne blive læst op, således at de fremmødte entreprenører får et indtryk af, hvilket bud der bedst lever op til bygherrens kriterier.
Efter mødets afslutning gennemgår bygherren de forskellige tilbud. I denne fase kapitaliserer han eventuelle forbehold (under forudsætning af at han ikke afviser tilbuddet allerede pga. forbeholdet), idet han prissætter de forbehold, som entreprenørerne har taget i tilbuddene.
Hvis entreprenøren har taget et forbehold for et grundlæggende element i udbudsmaterialet, er tilbuddet ukonditionsmæssigt og vil ikke blive taget i betragtning. Se forbeholdsliste på Dansk byggeris hjemmeside.
Forbehold er tilbudsgivers oplysning til ordregiver om, at han ikke kan acceptere den udbudte ydelse, som den er beskrevet i udbudsmaterialet. Det kan være forbehold over for den udbudte opgaves juridiske eller økonomiske ramme, (fx betalingsfrister, ansvar, forsikring) eller over for kravspecifikationen.
Udgangspunktet er at tilbudsgivers forbehold kan gøre et tilbud ukonditionsmæssigt. Er adgangen til at tage forbehold udtrykkeligt afvist i udbudsmaterialet, vil alle forbehold, selv de der ikke er væsentlige, betyde at tilbuddet er ukonditionsmæssigt, dvs. ikke i overensstemmelse med udbudsmaterialet, og tilbuddet skal derfor afvises. Hvis udbudsmaterialet ikke afviser retten til at tage forbehold og er disse alene vedrørende ikke-væsentlige elementer i udbudsmaterialet kan bygherren fortsat vælge at afvise tilbuddet som ukonditionsmæssigt, men vælger han ikke at gøre det skal forbeholdene prissættes af bygherren, før denne kan sammenligne priserne på de afgivne tilbud. Forbehold behøver ikke udtrykkeligt at være benævnt “forbehold”. Alle afvigelser fra udbudsmaterialet betragtes som forbehold.
Et tilbud er ukonditionsmæssigt, når det ikke lever op til de formelle krav, som er opstillet i udbudsmaterialet. Det kan være, fordi den krævede dokumentation ikke er vedlagt. Det kan også være den krævede dokumentation, der ikke er fyldestgørende.
I AB18 § 5 fremgår det at evt. forbehold skal fremgå klart og samlet af tilbuddet.
Se også bygherrevejledningen som kan findes på Erhvervs og byggestyrelsens hjemmeside.