Afleveringsforretning
Aflevering med underentreprenører
Slutbetaling
1. og 5-års gennemgang
Aflevering af entreprisen
Entreprenøren færdigmelder arbejdet, hvorefter bygherren indkalder til afleverings-forretning, denne afholdes senest 10 arbejdsdage efter færdiggørelsestidspunktet.
Hvis arbejdet omfatter flere entrepriser, skal alle entrepriser så vidt muligt være færdigmeldte, før der kan holdes afleveringsforretning.
Inden afleveringsforretningen gennemgår bygherren arbejdet for eventuelle mangler.
Afgørelsen af, om arbejdet er færdigt til tiden, knyttes til færdiggørelsestidspunktet, mens afleveringstidspunktet er afgørende for risikoovergang, ansvarsperiode m.m.
Arbejdet kan ikke afleveres, hvis der ved afleveringsforretningen konstateres væsentlige mangler. Der skal her lægges særlig vægt på, om manglen hindrer ibrugtagning.
Er manglen væsentlig foretager entreprenøren afhjælpning/udbedring af manglen og der indkaldes til ny afleveringsforretning.
Udskydningen af afleveringen pga væsentlige mangler kan betyde forsinkelse og dermed dagbod.
Er der kun konstateret mindre mangler, kan bygherre tilbageholde en del af entreprisesummen til manglerne er udbedret.
Afleveringstidspunktet har betydning for:
- Hvem der har risikoen for byggeriet – herunder hvem der har vedligeholdelsespligten
- Frist for fremsendelse af slutopgørelse
- Mangelvurdering
- Den 5-årige reklamationsregel for mangler
- Fristen for afhjælpning af mangler
- Nedskrivning af entreprenørens sikkerhedsstillelse
- Beregning af forældelsesfrister
Hvis det af udbudsmaterialet fremgår, at entreprenørerne ved aflevering skal levere Drift og vedligeholds-dokumentation (DV), bør krav om udlevering af disse dokumenter fremgå af indkaldelsen
Afleveringsforretningen afsluttes med at der, i henhold til AB92, fastsættes en rimelig frist for entreprenørernes afhjælpning af evt. ”ikke-væsentlige” mangler, angives størrelsen på evt tilbageholdt beløb af entreprisesummen, samt anføres et tidspunkt for en fornyet gennemgang af arbejdet.
Når byggesagen afleveres til bygherren tilbagegives ansvaret for koordinering af sikkerhed og sundhed, samt plan for sikkerhed og sundhed til bygherren. Samtidig afleveres dokumentation for styring af sikkerhed og sundhed gennem byggesagen til bygherren.
Efter AB 18 indledes afleveringsprocessen med en førgennemgang forud for færdigmeldingen. Det er bygherren der indkalder til førgennemgangen jfr § 44. § 45 regulerer afleveringsforretningen svarende til hvad der gælder efter AB 92
Når arbejdet er afleveret nedskrives entreprenørgarantien til 10% jfr. AB 92 § 6 og AB 18 § 9.
Bygherren har ret til at reklamere over mangler (ikke synlige på tidspunktet for afleveringsforretningens afholdelse) op til 5 år fra afleveringen jfr. AB 92 § 36 / AB 18 § 55. Entreprenøren har pligt og ret til at afhjælpe disse mangler jfr AB 92 § 32 / AB 18 § 49
Bygherrens krav bevares dog jfr AB 92 § 36 / AB 18 § 55 ud over 5 år for dele af arbejdet, for hvilke det gælder:
Aflevering med underentreprenører
Aflevering med underentreprenører bør ikke ske, før afleveringen har fundet sted med bygherre. Derved sikrer hovedentreprenøren, at han bevarer sin ret, til at gøre de mangler som bygherren i sin modtagelse af byggeriet påpeger over for hovedentreprenøren gældende, over for den underentreprenør, der har udført det mangelfulde arbejde.
Endvidere sikrer hovedentreprenøren at underentreprenørens reklamations- og forældelsesfrister løber fra et senere tidspunkt end hovedentreprenørens reklamations- og forældelsesfrister overfor bygherrens og hovedentreprenøren kommer således ikke i klemme rent ansvarsmæssigt.
En underentreprenør kan få en betinget aflevering med hovedentreprenøren, hvilket betyder at sikkerhedsstillelsen kan nedskrives, men at reklamations- og forældelsesfrister er afhængig af hovedentreprenørens aflevering med bygherre.
Underentreprenøren modtager en fagspecifik afleveringsprotokol med fejl og mangler ved det udførte arbejde fra hovedentreprenøren, samt tidspunkt for seneste afhælpning af mangler.
Til toppen af siden
Slutbetaling
I henhold til AB92 § 22 / AB 18 §36 skal hovedentreprenøren senest 35 dage efter afleveringsforretningen fremsende sin slutafregning til bygherren. Slutopgørelsen skal være endelig, dog kan der være arbejder, som ikke kan afsluttes f.eks. gartnerarbejde grundet vejrlig m.v. I det tilfælde kan der ske tilbagehold i slutregningen eller der aftales endnu en afleveringsforretning på det manglende med tilhørende slutregning.
Er årsagen til at opgørelsen ikke kan være endelig at hovedentreprenøren ikke har modtaget opgørelse fra sin underentreprenør kan der tages specifikt forbehold for det i hovedentreprenørens slutafregning til bygherren.
Modtager bygherren ikke slutopgørelsen senest de 35 dage efter afleveringsforretningen, kan bygherren kræve den fremsendt inden 10 dage efter påkrav.
Af AB 92 § 22 stk. 8 og 9 / AB 18 36 stk. 7 fremgår at entreprenøren ved overskridelse af den sidste frist for slutopgørelse mister retten til afregning for løn- og prisstigninger og ekstraarbejder, der udføres som regningsarbejder.
1 og 5-års gennemgang
Bygherren indkalder entreprenøren til en gennemgang af arbejdet, som skal finde sted senest et år efter afleveringen. Desuden indkalder bygherren entreprenøren til en afsluttende gennemgang af arbejdet, som skal finde sted senest 30 arbejdsdage før udløbet af en periode på 5 år efter afleveringen.
Fristerne for indkaldelse fremgår af AB 92 § 39/ AB 18 § 58.
Har bygherren ikke indkaldt som nævnt, kan entreprenøren indkalde bygherren til eftersynet. Indkaldelsen skal være skriftlig og ske med mindst 10 arbejdsdages varsel.
Relevante dokumenter til brug for 1 og 5 års gennemgang kan hentes hos Dansk Byggeri.
Ved 1-års eftersynet gennemgås byggeriets tilstand og eventuelle svigt bliver registreret. Gennemgangen sker ved stikprøver, og arbejdet bliver udført af et uvildigt arkitekt- eller ingeniørfirma.
Ved 5-års eftersynet kontrolleres, om de væsentlige svigt, der blev registreret ved 1-års eftersynet, nu er blevet udbedret. Der registreres også skader, som ejeren har opdaget efter 1-års eftersynet. Også 5-års eftersynet udføres af et uvildigt arkitekt- eller ingeniørfirma.
Læs mere på Byggeskadefondens hjemmeside.
Vær opmærksom på at forældelsesloven gælder ved siden af AB-systemet. Dvs. bygherrens evt. krav forældes 3 år efter det er/burde være opdaget. Det betyder at mangler, der f.eks. opdages på 1 års gennemgangen kan være forældet på 5 års gennemgangen